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土地の税額計算

ページ番号 C1003730  更新日  平成30年4月13日

土地の価格は

固定資産の評価は、国が示す「固定資産評価基準」により算出し、価格を決定します。
平成6年度の評価替えから公的土地評価の均衡化・適正化のため、宅地の評価は地価公示価格等の7割を目途に評定すると定められました。
評価の見直しは3年に一度行われ(評価替え)、平成9年度からは評価替え以外の年度であっても、地価が下落していると認められる土地に関しては、価格の修正が行われています。

(注)路線価とは道路ごとに算定され、その道路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格です。

宅地の税額の求め方

課税標準額(注1)×税率(固定資産税1.4%、都市計画税0.3%)=税額

(注1)課税標準額 (当該年度の価格×課税標準の特例)は、実際の税額を計算するための基礎となる額です。

課税標準額の特例

住宅用地・市街化区域農地の特例

住宅用地等については、税負担が軽減されています。毎年1月1日に居住用家屋のある土地には当該家屋床面積の10倍まで住宅用地の特例が適用され、そのうち戸数1戸あたり200平方メートルまでの部分は小規模住宅用地の特例が適用されます。また、市街化区域農地にも特例が適用されます。

 
区分(一戸あたり) 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分) 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地(200平方メートルを超える部分) 価格×1/3 価格×2/3
市街化区域農地 価格×1/3 価格×2/3

宅地の負担調整措置について

平成6年度税制改正において、固定資産税の宅地の評価は地価公示価格等の7割を目処に評定すると定められ、地価公示価格等の3割程度であった価格が引き上げられることになりました。そこで、税負担の急激な増加を避けるため、段階的に税額を引き上げる負担調整措置を行うことになりました。平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から地域や土地によりばらつきのある負担水準(注1)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

宅地の区分

価格(本則課税標準額)に対する

前年度課税標準額の割合

負担調整措置

小規模住宅用地

及び

一般住宅用地

100%以上のもの 本則課税標準額に引下げ
100%未満のもの

前年度課税標準額+(本則課税標準額×5%)

(注)ただし、本則課税標準額を上回る場合は本則課税標準額とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。

非住宅用地

70%を超えるもの

価格の70%まで引下げ

(注)平成30年度税額=(平成30年度価格×0.7)×税率

60%以上、70%以下のもの 前年度課税標準額に据置き
60%未満のもの

前年度課税標準額+(価格5%)

(注)ただし、価格の60%を上回る場合は60%とし、20%を下回る場合は20%相当額とする。

(注1)負担水準とは、前年度の税額算出の基礎となった課税標準額が、当該年度の課税標準となるべき額(本則課税標準額)にどれくらい到達しているかという数値を言います。

負担水準=前年度課税標準額(注2)÷当該年度本則課税標準額(注3)×100%

(注2)評価替えの年度及び地目の変換等があった場合は、前年度の納税通知書に記載されていた額とは一致しないことがあります。
(注3)当該年度本則課税標準額=当該年度価格×課税標準の特例率

固定資産税(土地)の税額計算例

平成30年度の課税標準額は、下の表の区分及び負担水準に応じて、平成30年度価格及び平成29年度の課税標準額から計算されます。

〈税額(固定資産税)の計算例〉
区分が住宅用地、負担水準が100%以下の場合の例です。

土地の地積:150平方メートル 居住用家屋:1戸
平成30年度価格・・・・・・・・・・・・・24,000,000円
平成29年度課税標準額・・・・・・・・・・・3,600,000円

  1.  平成30年度本則課税標準額を求めます。
    居住用家屋が1戸あるので、地積150平方メートルすべてに小規模住宅用地の特例が適用され、平成30年度価格に特例率1/6を乗じます。

    平成30年度本則課税標準額=24,000,000円×1/6=4,000,000円
     
  2. 平成30年度本則課税標準額と平成29年度課税標準額から負担水準を求めます。

    負担水準=3,600,000円÷4,000,000円×100=90%
     
  3. 平成30年度の課税標準額を求めます。
    下の表より区分が住宅用地で負担水準が100%以下に該当するため、平成30年度課税標準額は平成29年度課税標準額に平成30年度本則課税標準額の5%を加算します。

    平成30年度課税標準額=3,600,000円+(4,000,000円×5%)=3,800,000円・・・A
     
  4. 次に、平成30年度本則課税標準額の20%の額を求め、下の表のただし書きにあるとおりAの額と比較します。

    ・A > 4,000,000円(平成30年度本則課税標準額)は成り立たない。
     平成30年度本則課税標準額の20%の額=4,000,000円×20%= 800,000円・・・B

    ・A < Bは成り立たない。
    したがって、上記比較によりAの額が平成30年度課税標準額になります。
     
  5. 平成30年度固定資産税額(土地)を求めます。
    平成30年度課税標準額に税率1.4%を乗じます。

    平成30年度固定資産税額=3,800,000円×1.4%=53,200円
     

(注1)評価替えの年度および地目の変換等があった場合は、前年度の納税通知書に記載されていた額とは一致しないことがあります。

(注2)都市計画税は課税標準額の特例率が1/3、税率が0.3%となり、同様に計算します。

(注3)課税標準額の端数処理(1,000円未満切り捨て)及び税額の端数処理(100円未満切り捨て)については、実際には各納税者ごとのすべての固定資産(土地・家屋・償却資産)を合算した後の額によって行われます。

平成30年度課税標準額の算出方法
区分が住宅用地(小規模・一般住宅)または市街化区域農地で負担水準が100%超える場合の算出方法は本則課税(30年度課税標準額=30年度価格×特例率)となる。負担水準100%以下の算出方法は負担調整措置をとり、30年度課税標準額=29年度課税標準額+30年度本則課税標準額×5%をAとする。Aが30年度本則課税標準額より大きい時は30年度課税標準額=30年度本則課税標準額、Aが30年度本則課税標準額×20%より小さい時は30年度課税標準額=30年度本則課税標準額×20%(2割課税)となる。 区分が商業地等(非住宅用地・雑種地等)で負担水準が70%超える場合の算出方法は7割課税 30年度課税標準額=30年度価格×70% 負担水準が60%以上70%以下の時は措置課税(前年度課税標準額据え置き)となり30年度課税標準額=29年度課税標準額 負担水準が60%未満の時は負担調整措置をとり、30年度課税標準額=29年度課税標準額+30年度価格×5%をAする。Aが30年度価格×60%より大きい時は30年度課税標準額=30年度価格×60%(6割課税) Aが30年度価格×20%より小さい時は30年度課税標準額=30年度価格×20%(2割課税)となる。

土地利用が変わったら

土地の利用形態が変わると、土地の評価や税額が変わることがあります。適正な課税を行うため次のような変更などがありましたらご連絡ください。

  • 住宅以外の顔器(店舗など)を住宅に変更または住宅を住宅以外に変更した場合など
  • 隣接地を取得し、住宅の敷地(庭など)として新たに利用した場合など
  • 住宅を取り壊した場合など
  • 自宅の庭を貸付駐車場などにした場合など

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このページに関するお問い合わせ

財務部 資産税課 土地評価担当
市役所本庁舎2階
〒253-8686 茅ヶ崎市茅ヶ崎一丁目1番1号
電話:0467-82-1111 ファクス:0467-82-1164
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